叶檀博士，知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《解放日报》经济评论员，央视财经频道特约评论员。在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。
房产税改革是大势所趋,土地财政纠偏、现有房地产税费制度改革、建立正确的激励制度,都需要房产税。相信,中国房产税落地的声音不会太远。
新一轮试点方案低调上报。《华夏时报》11月15号报道,房产税试点正处于稳步推进中,最新的进展是,第二批湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作,其中鄂州方案已上报,湘潭方案还不明朗。全国扩容时间表尚需中央、地方达成一致后方可实施。综合各方信息,房产税从试点开始推广,将房产税、城镇土地税进行合并改革试点,对企业和单位按评估值征税,一些地区将在存量环节征税,非投资的首套住房将有优惠措施。
目前征税技术上不存在障碍,障碍在于如何稳步替代现有的税收体制与土地财政。
存量房的信息已经基本准备就绪。按照财政部和税务总局于2009年下发的《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》,去年末以来,全国大部分省份和城市陆续发布公告,对存量房信息系统建设进行招标建立“存量房数据信息库”。截至今年,一些省份已经做到全覆盖。该系统将成为天网,房屋地段、面积、产权等各项与评估有关的信息将纳入其中,为房产税奠定数据基础。
按照市场房价评估也不是问题。从今年7月底以来,国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员,在中国人民大学培训房地产估价技术,权威人士向《中国证券报》确认,这种估价技术同样将应用在未来的房产税征收中。事实上,目前房地产市场为满足房地产交易所需,已经建立起一套行之有效、被市场认可的资产评估体系与评估队伍。
关键问题是,占据地方财政收入半壁江山的土地财政何去何从?当土地作为最大宗的兑现资产退出舞台后,有什么可以满足大规模基建所需要的数万亿元的资金?
根据财政部的数据,今年前10月,国有土地使用权出让收入为20093亿元,占同期全国财政收入的比重超过20%。但受楼市调控带来的土地交易降温的影响,前10月土地出让收入大幅下降21.7%,同比减少5561亿元。虽然土地出让金收入大幅下降,但2万亿的金融仍然是个庞大的数字,目前试点城市的房产税收入只是土地收入的零头,因此,以往的交易环节增量部分收税的办法必须有大突破,才能实现两步走的目标:第一步,让房地产税与土地税收合并,解决双重收税所引发的质疑;第二步,以大的房地产税取代土地财政,逐渐过度,以防出现地方政府的兑付危机。
虽然从短期看,房地产税将减少地方土地收入,但从长期看,普遍征收的房地产税使地方政府拥有固定的、不随房地产市场周期大起大落的稳定收入。土地储备日益减少,资产拥有数量极不均衡,借助二次分配,可以为未来的税收与房地产改革开辟出一条坦途。
房产税可以增强地方财政自主性,推进财政公平。房产税是地方税种,美国房产部分为郡税、城市税和学区税,各州的房产税不一致,由地方根据本地的教育费用等情况决定。认为本地房产税高的居民,可以搬迁到房产税相对较低的地区。中国各地财政状况不同,房价高低完全不同,地方政府可以根据本地的消费水平与房地产市场现状、财政支出决定房产税税率,居民的选择将显示地方政府的决策能力的高低。当然,由于各地发展情况不同,房地产税不会一刀切,一些土地储备丰富的地区可能实行土地收入与房产税的双轨制,在市场成熟后进入房产税单轨制。
另一个重大问题是主管部门归属,财政、税务、国土、地方政府的协同至关重要,各部门之间的争夺、以及大规模占据房地产资源者的掣肘,将是推出房地税的最大阻力。只有一套房的自住者可以安心,投资与自住的房产税将截然不同,占据资源少、资产红利少的人,不会承担转型代价。中国的房地产市场弊端在于两极分化,投资者手握数套房,刚需者无法找到合适的产品,只有持有成本增加才能逼出存量房,当市场的空置率下降时,我们再看看,房价是上涨还是下跌?
征收房产税必然引发争论,这是好事不是坏事,多如牛毛的附着在房地产行业上的税费有必要进行清理,税收的合法性与合意性得到尊重,地方财政可以拥有较为长期的来源,房产税牵涉到千家万户,民众有监督的自觉性,房地产市场才能从原罪里得到根本解脱。
