汪玉凯 说：谢谢各位网友。 (2013-5-17 14:39)
主持人 说：非常感谢汪教授来到我们演播室参与讨论，也感谢观众朋友的收看，我们下期再见。 (2013-5-17 14:38)
汪玉凯 说：如果没有这些条件的话，房地产还会出现问题。还有，在县级和乡镇这个层面上，政府还要考虑到保障性住房，越到下面可能购买力不像大城市那么强劲，要考虑到你有哪些能力，哪些政策手段能够解决老百姓的住房，比如他原来有住宅基地，到了城镇落户以后，能不能把农村和城市置换，有很多办法是可以考虑的，我们要多种办法来解决进城农民的城市化问题，第一个要解决住房，这是最关键的。 (2013-5-17 14:38)
汪玉凯 说：我觉得在整个城市化过程中，应该给众多房企提供了很大的机会，但是我们如何来获取形态？随着中国经济的发展，管理水平的提高，我们在房地产这个行业不可能像以前有那么多暴利了，要回归理性的，有适度的利润就可以了，这是第一个，要考虑形态，不要说有50%的利润，获取暴利利润。第二，房地产这个市场的均衡发展除了房地产商本身这个主体之外，再一个就是地方政府，他的行为非常关键，我前面讲到的财政体制改革，包括税源的开辟，对土地财政的下降都是地方政府要回归理性的重要条件， (2013-5-17 14:37)
主持人 说：您刚刚谈到大城市当中，大城市病也是比比皆是，包括留守儿童，还有地方教育部均衡等等都亟待地方政府去解决，而且在2000多个县域经济当中，其实我们在讨论问题的时候，也还关注到一点，在整个城市化进程当中，我们这些房企们他们更多承担什么样的社会责任？ (2013-5-17 14:37)
汪玉凯 说：第二，中国城镇化重点是在2000多个县，甚至3万多个乡镇，这是我们未来城镇化的中心，中国老百姓不可能都到大城市来，他更多的在县级城市，或者乡镇能就业的话，他生活成本是很低的，在这个方面，有大量的需求，房地产大的前景，不是在大城市，而是在县，甚至一些经济发达的镇，这是我们未来城镇化的主要载体，如果有这个大的判断的话，我们以后城镇化就在两千多个县和乡镇，有大量的基础设施建设，需要把教育资源均衡的往下分布，医疗资源均衡分布，这样才能实现城镇化，不管大城市，中小城市都能享受到国家基本公共服务，如果是这样一种未来的设计和战略的话，那我们房地产的重点也就清楚了，我们以后重点就在两千多个县和300多个地级市和乡镇，这是重点，房地产整个大的战略在这个方面发展，如果老是这样，以后永远化不了。 (2013-5-17 14:35)
汪玉凯 说：这是非常大结构性的问题，首先看到中国的城市化它不可能是大城市化，我们现在有这么多大城市，而且大量人都集中在大城市，大城市资源非常短缺，比如北京有2000万，上海有2500万，大城市人满为患，资源紧张，但是我们现在中小城市扩建和人口是不成比例的，举个例子，从2001年到2010年中国人口增长26%，但是中国城市的扩建面积增长了50%，为什么是扩建过程，就是土地财政，我就可以搞建设了，他尽量想把农民土地变成国家土地，这就是我们城镇化最大的问题，中国城镇化不可能是大城市。 (2013-5-17 14:35)
主持人 说：我们刚刚聊到房地产行业的时候，包括我们之前说到城镇化，我们也在担忧，说城镇化会使房价增长，您的判断来说，如何在地方处理城镇化趋势以及房价的稳定方面如何来做？ (2013-5-17 14:34)
汪玉凯 说：我们就得放开，所以我看到李稻葵有观点说，到今年年底可能我们就会放弃调控，但是这个说法会不会成立，我不一定完全赞同，但是你要看到，如果过去采用行政手段来限制的话，它可能影响房地产产业本身的发展，而且房地产产业本身的发展，它会影响整个中国经济很多关联产业的发展，这个关联产业影响以后，它会影响中国整个经济的增长，从这个上头来讲，经济增长是大局，包括新上任的领导也会更多考量这个问题。 (2013-5-17 14:33)
汪玉凯 说：政府在房地产领域是可以解决好的，但是住房的特殊性，很多中低收入永远都买不起房子，政府要承担责任，不能完全把这一部分人完全推向市场，就像搞医疗改革的时候，我们想把医院推向市场，现在看病难，看病贵的问题都了，我们一部分要借助市场力量，一部分还是政府要承担，保障性住房是政府的责任，你要到位，不能缺位，在这个过程中，我们为了调剂好房地产市场平稳的发展，你要采取一些适度的行政手段进行调控，我认为是可以的，但是这种调控不能过度的伤害市场规律，也不能过度的伤害一些人的利益，要考虑权衡，怎么可能更好，我认为行政手段从长远来讲是短期效应，当基本达到目标以后，我们不断修整政策，不能政策出台以后，老是这个政策，一定程度可以了。 (2013-5-17 14:33)
汪玉凯 说：我认可这种方法，经过改革开放这么多年，凡是我们借助市场机制发挥好的，这个行业都兴旺发达，比如中国的家电业最后走向世界，有这么强大的竞争力，就是我们放开了，凡是我们想用行政手段控制的，效果都不好，所以对房地产这个特殊的行业来讲，既要考虑市场的规律，也要有行政手段，但是主体的要通过市场来解决问题，这是一个长远长期的战略，这个东西我认为不应该动摇。 (2013-5-17 14:32)
主持人 说：要差异化调控，而且我们要尊重市场规律，还要注重解决中低收入者住房刚性的需求，这也是我们政府在行使行政权利的时候，保障这一部分人的利益，我们是否还有其他的手段，有业内人士认为，解决房地产市场问题的真正"良方"还是应该来源于市场。应该破除对行政手段的依赖，不追求一时的效果，而是追求长期的稳定发展。您认可这样的观点吗？ (2013-5-17 14:31)
汪玉凯 说：第二，多管齐下，政府一方面要加大对保障房建设力度，解决中低收入问题，通过市场化来解决要增加土地的供应，要遏制政府这种利益诉求，过度对土地财政的依赖，只有这方面我们采取好多措施以后，我想行政手段，经济手段一块出台，才可以有成效。 (2013-5-17 14:30)
汪玉凯 说：泡沫肯定是有的，但是在不同层面上的情况又不完全一样，因为我们现在基本采取的楼市政策是一刀切，不管国八条也好，国五条也好，他都是一刀切对全国的，我的基本判断是全国的600多座城市，大中小城市，一二三线城市需求是有非常大差异的，当一刀切政策出台以后，产生的后来不一样，比如三线城市出现鬼城了，卖都卖不出去了，即使这样的一些调控，在大城市好像不起什么作用，这就是我们的差异。我认为政府首先要利用行政手段，首先要区分不同的对象，要根据不同的地方，他的特色问题不一样，出台有差异化的调控政策，而不要简单一刀切，这么大的国家一刀切肯定是有问题的。 (2013-5-17 14:29)
主持人 说：您曾经向媒体谈到，用行政手段限购有悖于市场经济的规律，那您认为今年出台的新"国五条"会不会对楼市的运行埋下隐患？如果有的话，会造成哪些影响？ (2013-5-17 14:28)
汪玉凯 说：最主要的就是控制政府行为，我们政府一定要改变土地财政的行为，说教是一方面，更重要的是解决地方的裁员，如果不裁员，他很难拜托土地财政的依赖。第二，土地财政本身要改革，地方政府承担了60%的公共事务服务，他拿到40%的财政资金，财力和他承担的公共事务不匹配，如果财政体制不合理不解决，如果说地方政府没有可靠的财源，税源，你想控制是很困难的，所以说要从格局上解决问题，才能改变土地财政，这样才能改变目前地方政府就希望出现地王。 (2013-5-17 14:27)
主持人 说：其实我们考虑土地出让的时候，像刚刚一开始聊到的时候，他们依靠它进行土地运行投入才有资金，除了在进行和房企沟通的时候要说到利空和利好的消息，包括频繁沟通，您觉得还有什么样的解决之道？ (2013-5-17 14:26)
汪玉凯 说：政府在调控房价的过程中，他要扮演什么角色，在其他方面扮演什么角色？这个要分清楚了，我觉得频频出现天价的地王，这不是正常的现象，如果政府完全按照市场规律来推动，就应该更多的来固地，让他们觉得赚不到钱的时候，他就不去买了，我们不要跟挤牙膏一样一点一点挤，这样控制了以后，需求就下降了，而不是完全用行政手段来解决，我认为现在频频地王出现，又是房价下一轮上涨的信号，因为肯定会转嫁到消费者身上来。 (2013-5-17 14:25)
主持人 说：除了房价的不断上涨之外，当前"地王"现在频出、土地出让金大幅上涨也同样引起了人们的广泛关注。有业内人士认为，虽然房地产调控政策频出，但均为控制房价与需求，而对土地方面却没有过多要求。部分企业认为调控已经到了"最严厉"水平，并且据此判断政策利空已出尽，因而拿地态度积极。您认为土地财政在助推房价上涨上扮演着什么样的角色？ (2013-5-17 14:24)
汪玉凯 说：不断有人考到北大清华，不断有有钱人想到北京来置业，这种刚性需求导致的，以前我们没有限制措施，所以导致了北京房价上去就很难下来了，现在如何解决北京的房价问题，我认为要多管齐下，不能光靠行政手段一种，你比如说限购、限贷、还去限价，而且最后上市还要市长来审批，我认为很难持久下去。长远来看，北京房地产整个发展要和北京城市的规划来考虑它才可能有前途。 (2013-5-17 14:22)
汪玉凯 说：我听了觉得有点可笑，房产出售由市长来决定，这也是没有办法的办法。北京的房价确实有特殊性，北京这个城市它的房价走势和整个房地产市场不能和一般城市相提并论，我们有一线城市，二线城市，三四线城市等等这些地方他的需求情况都有很大差异，就北京本身来讲，为什么这么刚性，全世界很多人都来这儿买房，我们有个研究，凡是考到北大清华的大学生，要么就出国了，要么就想办法在北京发展，真正回到原来的地方很少，这样一个考到北大清华的学生，最后是整个一个家庭为他在北京买房，它后面有强大的需求的团队。 (2013-5-17 14:22)
主持人 说：其实我们在看到这一次新“国五条”出台之后，中央明确规定各地要拿出房价调控目标，而从各地的表态来看，北京也被称为是“限价”最为严格的城市。近日有媒体报道称，北京“限价令”再度升级，为了完成预定目标，目前经北京住建委审批的预售证，还要由分管副市长亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。虽然这一消息并未得到官方的证实，但是您认为用这种方式控制房价从长远来看是否可取？ (2013-5-17 14:21)
汪玉凯 说：包括打击犯罪，通过各种非法手段占有房，都是非常重要的前提条件。 (2013-5-17 14:20)
主持人 说：您觉得在住房信息联网之后，可以促进市场的稳定，包括每个人的住房信息可以攻击？ (2013-5-17 14:19)
汪玉凯 说：第二，有好多政府官员在这些年过程中，实际他是占有好多房产的，通过各种途径得来的，如果说他自身的房产占有的比较多以后，他对出台房产税就会受到很大的影响，我们现在政府正在努力将信息联网，如果在年底能把500个城市都联网的话，我想就是非常重要的前提条件，我们现在有660座城市，500个城市都联网的话，就是绝大多数都联网了，那个时候一个人有多少个房子，很容易可以查到了，这个建立以后，也会给我们推出房产税也是很好的助推器。 (2013-5-17 14:18)
汪玉凯 说：我觉得房地产可能是大势所趋，当房地产业发展到这个程度，一定阶段时候推出房产税可能是比较好的解决思路，不管学界也好，政府也好，对大的方面还是有过失的，但是为什么出台这么困难？我们在上海、重庆都试点，虽然他们的模式不完全一样，但是都是征房产税的，为什么推不出来，不是社会公众的问题，可能最主要还是政府的问题，政府首先考量这个房产税出现以后，他政府正面效应是什么？会带来什么问题？这些问题我能不能够得到解决？正面的效应能不能达到预期的目标，这是第一要考量的。 (2013-5-17 14:18)
主持人 说：事实上在20%个税政策出台之前还有一项税收政策酝酿多年但迟迟未能全面推开，那就是房产税。我们都说它是有利调控房价，包括在打击投机性购房的时候有利的一种方式，但是持持没有开展，目前这一政策已经有在沪渝两地的试点经验，您认为对于楼市调控作用能有多大？为何迟迟未能得以全面推开？ (2013-5-17 14:17)
汪玉凯 说：我觉得20%过去也有，但是没有执行，这次我们严厉化了，只要你购房，国家制度规定你必须要交20%的税，严格政策本身是可以的，在一定意义上讲，他不是靠行政手段了，他是靠税收手段来解决问题的，这是可以的，但是为什么很多地方不执行？关键是说，如果严厉执行政策以后，会影响很多地方的房地产市场，所以地方政府要睁一只眼，闭一只眼，其实出细则的时候他们都淡化了，都没有具体强调，反映了地方政府靠行政手段来调控，太刚性化了，他们会有抵触情绪了，他们会想办法躲过的，他就会考虑对策了。20%该交的可以，这是一个行政手段，但是还有保障性条件，如果地方政府不好好配合，就连税收的20%这个政策都很难在一些地方兑现。 (2013-5-17 14:16)
主持人 说：其实大家比较关注新"国五条"里面有一条内容曾经引起市场不小的震动，那就是二手房交易征收20%个人所得税的政策。这意味着税收成为与限购限贷的行政手段并驾齐驱的房地产调控重拳，甚至被一些媒体称为"调控十年最犀利的狠招"。但是目前看来全国只有北京在严格执行，并且有很多声音表示这反而推升了房价和购房者负担。您认为这一招除了是个狠招之外，是不是个妙招呢？这一政策能否达到抑制楼市投机的预期目标？ (2013-5-17 14:14)
汪玉凯 说：比如说有很多调控措施，地方为什么不配合，地方政府有他自身的利益，地方政府现在没有改变财政体制以前，如果没有出让土地这一块，他就玩不转了，所以你看前年的出让土地3.2万亿，几乎占到我们国库财政的三分之一了，这么大的比重，所以说地方政府有他自身的考量，如果整个财政体系没有大的改变之前，地方政府很难完全配合你，政府非常着急，不断出台比较强硬的房地产调控手段政策，但地方政府明显的有很多保留，主要是行政调控本身这个层面上，因为上下不是统一的步伐，也会影响它的成效。 (2013-5-17 14:14)
汪玉凯 说：我觉得从长期来看，我前面讲到的，首先要定位非常关键，该市场解决的，尽量不要用过多的行政手段过多干预它，你也改变不了，你只是暂时左右，该政府承担责任的，你一定要把控好你自己的定位，所以你的主要职责在哪里？要把这个搞清楚，不管市场解决问题，还是政府自己承担责任，条件很重要。 (2013-5-17 14:14)
主持人 说：是这样的问题，我们在讨论房地产价格的时候，其实包括房地产行业发展来说，我们在考虑行业发展的时候，先让它健康发展，而且在考虑到房地产行业健康发展，包括居者有其屋，希望刚性需要的人能够买得起房，有观点认为，行政手段通过限购、限贷硬性压制需求实现调控目标，可持续性较差但见效快。而从实施效果来看，税收、信贷等手段可以治本，可是见效慢。您认为楼市调控在治标与治本，眼前利益与长远利益之间，应该作何取舍？ (2013-5-17 14:13)
汪玉凯 说：所以房价在一定范围内会上涨还是可能的，因为随着城市化大趋势的发展，还是有一定需求的，我们未来还需要将近七八十亿平方米的城市住房，这个需求还是非常大的，从这个上讲，我认为房地产这个产业大的发展不可改变，城镇化这个大趋势不可改变，我们按照这样市场规律来预测，按照价格来打压，这绝对不是长效机制，它是短期的。 (2013-5-17 14:12)
汪玉凯 说：从我个人的观察来讲，我认为房地产它是关联度很高的产业，在中国经济社会快速发展下，这肯定是重要的支柱产业，我们现在城镇化率只有52.6%，现在城镇有7.3亿人口，意味着我们6亿农村人口有2亿还要转移到城镇当中来，这个大趋势是不可改变的，就证明未来房地产发展大的趋势也是不可动摇的，不会因为你行政手段调控一下，价格上就不涨了，他可能根据社会发展的需求，该上涨的时候还会上涨，特别是商品房这个层面上，因为商品房本身解决的就是高收入群体，有能力买房这些人的需求。 (2013-5-17 14:11)
汪玉凯 说：政府之所以要强制出调控手段，他是不得已而为之的，没有办法，当房价上升过快，对普通老百姓造成巨大的冲击和压力的时候，政府如果不出一些政策，不继续调控的话，社会公众对他有很多意见。过去基本工作没有做好，所以只好在这个过程中他必须要介入，介入以后暂时起到一些成效，房价抑制住了，过度的投资性，投机性的需求也被抑制了，但是反过来他不是按照市场规律来进行调控的，他主要靠行政手段，比如限贷、限购、限价的手段，所以他只能产生短期效应，很难产生持久的效应。 (2013-5-17 14:10)
主持人 说：咱们也可以关注到前几次调控的过程当中。2011年，限购和限贷政策双剑合璧确实产生了强大的威力，不仅楼市成交量应声而落，房价也呈现出下降趋势。这是否意味着行政手段介入楼市调控虽然备受争议，但确实是行之有效的？ (2013-5-17 14:09)
汪玉凯 说：大部分我还是认可的，但是他说的过于极端，政府之所以采取比较严厉的行政手段打压房价，这是调控，我认为是不得已的办法，实际上他也是很难持久，因为房价经过2009年以后采取了一系列的举措加大调控力度，但是现在来看这些靠行政手段调控的成效不是特别理想的，所以说社会出现了问题是房价越调越高，越调越涨，所以要反思为什么？政府不是说一点行政手段都不可以用的，但是用的时候要考虑对象，和你预期的目标，从这几年我认为说也反映了这样的问题。 (2013-5-17 14:09)
主持人 说：您的意思是用途不同，角度不同，手段也应该不同。其实咱们今天讨论的问题有两个层面，第一，行政手段可不可行？第二，行政手段用在什么方面？原中房集团董事长孟晓苏说：“政府必须要调控”的这种思想是患上了斯德哥尔摩综合症。调控者用行政手段限购肯定是不应当的，只是时间一长就改变了人们的思维，大家反而普遍觉得“不调控怎么行”您认可这种说法吗？ (2013-5-17 14:06)
汪玉凯 说：所以首先要解决中低收入和一般普通老百姓不能解决的住宅问题，让住者有所居。那么对于商品房是应该走市场机制，按照市场规律来运行，政府在保证商品房这块要提供足够的购地，政府对土地是有管控的，要保证用地，这方面政府做基础性的工作，而不是简单的靠限购、限贷或者限价，如果反过来，政府不能在保障性住房，普通低收入群体住房方面政府不能承担起责任，一味的把商品房和保障廉租房都混为一体的解决房价的问题，肯定是会出很大问题的。所以政府行政调控不是不可以的，但是行政调控的角度和侧重点一定要把握准确，否则搞不好会添乱的。 (2013-5-17 14:05)
汪玉凯 说：我的基本看法政府在房地产的行政手段调控中首先要找准定位，你定位在哪个层面上，哪个角度来调控？如果把握不住整体定位，很难达到它的预期效果，我的基本判断是，政府和市场在对房地产整个行业发展中，他的职责是不一样的，政府不是去直接打压房价，而是保障国家的廉租房，公租房，保障低收入群体，这方面是政府的重要责任。 (2013-5-17 14:05)
主持人 说：我们一开始聊到关于房地产调控的时候，行政手段的调控，很多人有支持，也有反对的声音，您的观点是什么？ (2013-5-17 14:04)
汪玉凯 说：各位网友大家下午好。 (2013-5-17 14:03)
主持人 说：各位朋友下午好，欢迎大家收看《财富峰谈汇》，我是主持人陈虎龙。近几年来，楼市发展势态迅猛，房价不断走高，中央屡次出台严厉的调控政策，其中限购、限贷、限价等政策也在一定程度上抑制了房价过快上涨，打击了投资投机购房需求。然而，楼市调控是否需要长期依赖限购、限价这些行政手段？对此，金融时报引用中国房地产研究会副会长胡志刚的观点称，“解决房地产市场问题的真正良方还是应该来源于市场。破除对行政手段的依赖，不追求一时的效果，而是追求长期的稳定发展。”那么，如今的限购、限价等行政手段是否能达到调控房价的目的，对房地产市场将带来哪些方面的影响？楼市调控在治标与治本，眼前利益与长远利益之间，应该作何取舍？今天来到演播间参与讨论的是国家行政学院教授汪玉凯，欢迎您汪教授。 (2013-5-17 14:03)
中新网报道 说：据中新网房产频道了解，北京实施限价政策以来，不少楼盘预售证办理进度趋缓，因此，楼市一度表现为供应紧张，库存降低，供不应求的局面愈加突显。近几年来，楼市发展势态迅猛，房价不断走高，中央屡次出台严厉的调控政策，其中限购、限贷、限价等政策也在一定程度上抑制了房价过快上涨，打击了投资投机购房需求。然而，楼市调控是否需要长期依赖限购、限价这些行政手段？对此，今天的金融时报引用中国房地产研究会副会长胡志刚的观点称，“解决房地产市场问题的真正‘良方’还是应该来源于市场。破除对行政手段的依赖，不追求一时的效果，而是追求长期的稳定发展。”4月13日，经济参考报援引SOHO中国董事长潘石屹观点称，应该用市场经济手段调控房地产，而非用计划经济行政命令的办法。那么，如今的限购、限价等行政手段是否能达到调控房价的目的，对房地产市场将带来哪些方面的影响？楼市调控在治标与治本，眼前利益与长远利益之间，应该作何取舍？为保证房地产市场健康发展，应该考虑出台哪些有效的调控措施？为此，中新网房产频道诚邀国家行政学院教授汪玉凯做客中新网视频访谈，对以上问题进行分析解答。欢迎各位网友参与。 (2013-5-16 16:19)
