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4月楼市多指标迅速变脸 一调就变未必是好事

2013年5月14日 | 来源:中国经济周刊 | 作者:湘商购编辑部| 浏览次数:
   楼市调控,最重要的就是摸清中国楼市的基础数据,包括中国住房的总量、住房结构、房价、收入情况等等,否则无法避免“盲人骑瞎马,夜半临深池”的潜在风险。

  俗话说“平静的水面最可怕”。尽管不像以往那样呈现出成交高峰时的热闹喧嚣,但目前有些安静的中国楼市仍然值得警惕。在结构性的住房供需矛盾仍然比较突出的情况下,以限为主显然解决不了根本问题,购买动力依然存在,并逐渐积蓄能量。

  好的政策譬如好的裁缝,只有先量体才能后裁衣,目前当务之急是逐步摸清楼市真实的基本面,并制定科学、长远的发展规划,疏堵结合,才能避免盲目调控,渐渐化解中国房产经济的顽疾。

  楼市多指标迅速变脸

  3月调控新政一出,4月全国楼市应声变脸。与今年2、3月份房地产中介公司员工忙忙碌碌的签单相比,今年4月和5月初大多中介店面都门可罗雀。

  整体看,据中国指数研究院公布,其4月份监测的43个城市中,超过八成城市住宅成交量环比下降,降幅最大的是丹东,达到65.5%;其次是北京,环比下降56.6%。另外,广州环比下跌50%,上海环比下降36%。

  成交下降的另一面是库存上升。中国指数研究院数据显示,4月重点监测城市库存去化明显低于3月,除少数城市库存量减少外,其余城市库存均增加。

  由于变化相对滞后,房价通常很难在短时间内从上涨转为下跌,但房价上涨的速度也应声下降。据中国指数研究院对100个城市新建住宅的调查,今年4月,全国100个城市新建住宅平均价格为10098元/平方米,环比3月上涨1.00%,但涨幅比上月缩小0.06个百分点。其中76个城市环比上涨,24个城市环比下跌;与3月相比,4月价格环比下跌的城市增加了8个。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,自新政出台以来第二个月,城市住宅的交易量、存量、价格等几个主要指标均出现明显变化,这表明“国五条”确实起到了抑制楼市的效果,可谓立竿见影。

  严跃进进一步指出,3月份出台的“国五条”以及各地出台的调控细则,一方面增大了交易成本,进一步抑制投资投机需求;另一方面也影响了市场预期。新政实施的效力显现、需求提前得到透支,形成4月以来成交疲软的态势。新政效力的继续释放,以及各地差异化政策的进一步深入,将促成未来数月成交量继续有所调整。

  强压下的反弹风险

  从各地落实中央调控政策来看,目前的市场变化透露出明显强行抑制市场的痕迹。

  5月1日,深圳开始实施商品房预售价格备案办法,这是对此前深圳调控措施的进一步落实。办法规定,房企在商品房预售过程中,价格调整幅度超出最近一次备案价格一定幅度时,应备案变更。同时,广州、北京也在执行房价指导措施,一线城市对房价的直接干预进一步加剧。

  而在土地市场,由于地方政府推地的动力和信心不足,最近上市的优质土地数量大为减少。据了解,一些地方在今年一季度大量推出土地,不乏优质地块,甚至一天成交的土地超过10宗,但进入4、5月份,土地市场则是异常冷清。

  这些措施反映到楼市上,也给市场带来了明显的变化。一方面是开盘数量锐减,北京市房地产交易管理网信息显示,4月北京拿得预售许可证的项目只有13个,处于历史低谷。另一方面,面对地方政府的种种调控措施,开发商变换着手法来应对。北京万科长阳半岛销售员介绍,本来万科房山项目计划以2万元/平方米左右的价格上市,但由于限价等因素,开发商将房价降低,但是增加了2000元/平方米的装修款,以此实现平衡。

  市场分析人士指出,整体来看,目前各级调控政策还是以堵的成分居多,不可否认,限购、限价等政策确实对抑制楼市投机投资起到了较大的作用,但在某些方面过度扭曲市场反而挫伤了买房的积极性,甚至蕴藏了反弹的动力。

  比如目前在一些地方执行的认房(借款人家庭的住房数量)又认贷(借款人的贷款记录)措施,对于一些之前贷款买房如今又要换房的家庭而言,首付和贷款比例的提高,不仅增加了买房人的负担,而且滞后了购房需求的释放。

  据21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍,无税房最近一个多月是市场关注的焦点,但价格也随之走高。北京某区域的代售免税房业主普遍将现有房价上调了10万元左右,部分业主甚至将自行核算后的税费再次叠加在房价上,让原本就不低的房价更上了一层楼。

  严跃进表示,“当前楼市的集体沦陷,是入市观望情绪支配下的一种蛰伏现象,因此更应理解为是一种短暂的市场行为。今年4月份及1—4月累计成交量同比增幅均表明,市场需求并未消失,持续增加仍是一个不可逆的趋势。因此,新政打压下,仍应警惕楼市需求从沉默转变为爆发的可能性。”

  摸清中国楼市的基础数据最重要

  严跃进认为,针对当前的楼市动态,应该疏堵结合,增加疏导的成分,对楼市的各种需求应区别对待。只有强化“疏堵排漏”的需求引导模式,新政下的楼市才可能出现健康的成交环境。

  为此,严跃进建议:一要疏导,即使对于不同性质的刚需购房者,也应引导其在不同产品、不同区域等方面进行分流;二要围堵,对于目前市场上出现的伪造居住证、更改工作年限等违规手段,应予以打击,从而防范各类规避楼市监管的购房行为;三要排漏,基于刚需购房者多样性的考虑,应注重挖掘和发现各类刚需的“死角”,尤其是在既有条件下无法享受政策的特殊困难者,从而减少新政给部分刚需购房者造成的误伤。

  其实,无论是中央颁布的“国五条”,还是地方出台的调控细则,已经越来越注重疏导市场需求。这突出表现在各级政府均要求增加土地供应、加快保障房建设等方面。目前北京等地正在大力落实相关政策,来自北京市土地整理储备中心公布的最新数字显示,今年北京拟安排住宅用地1650公顷,其中包括保障性安居工程用地800公顷。截至4月底,北京累计新增保障性安居工程用地357公顷,已完成全年计划指标的45%。

  但是,无论是疏导是围堵,其效果仍然有待商榷。本轮调控始于2010年,至今一系列调控措施出台执行三年多,无疑调控确实有些成效,但在一些地方,供需矛盾依然突出,房价上涨压力依然较大。

  中房协一位副会长表示,调控政策很多是针对临时出现的具体问题而出,大多是头痛医头、脚痛医脚,而且楼市政策会经常出现各种变动,不具备系统性,而中国房地产业关联重大,系统性较强,所以持续的调控效果自然不尽如人意。归根结底,目前中国房地产业缺乏科学合理的长远规划。

  其实,就疏导或者围堵而言,楼市调控无非是力度、方向两个方面,而最终决定调控力度和方向的,就是中国楼市当今和未来一段时间的市场基本情况。

  市场分析人士认为,要做好长远发展规划,最重要的就是摸清中国楼市的基础数据。包括中国住房的总量是怎样的?住房结构是怎样的?房价、收入情况是怎样的?全国及重点地方的住房缺口和长期土地供应有大多?房地产数据的传输、集纳、分析进展如何?加强房产信息化建设,执行情况怎么样?等等。这些问题逐步解决好,才能最终避免楼市调控中出现“盲人骑瞎马,夜半临深池”的情况。(记者 刘德炳)

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